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地产股暴跌启示:做生意让大家开心-黑白体育,黑白体育app下载

作者:愉慧  来源:地产股暴跌启示:做生意让大家开心-黑白体育,黑白体育app下载 浏览: 【 】 发布时间:2022-09-01 16:23:44

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黑白体育,黑白体育app下载2020年出台房地产监管“三条红线政策”,要求房地产企业降低杠杆率和负债率。于是,从2021年到2022年,整个房地产市场迎来了巨幅调整的浪潮,不少房地产行业的股价出现了巨幅下跌。

黑白体育,黑白体育app下载在这波大调整中,不少此前看重房企低估值、高RoE(股本回报率)的投资者损失惨重。尤其是在港股市场,不少房企股价跌幅达80%或90%,甚至长期停牌,被相关指数除名,令持有这些股票的投资者股票或相关的指数基金很不舒服。

从财务分析和估值分析的角度来看,2021年和2022年的房地产股大坑,投资者很难避免。但从另一个角度来看,投资者可以很好地避免这种调整。这种观点是“做生意让每个人都开心”。

对于企业和行业的研究,我有一个基本的考虑前提,就是希望一个企业能够“让大家开心”,或者至少不要让一些人觉得不舒服。这里的“大家”是指围绕行业的所有力量,包括其上游供应商、下游客户、政府监管机构、资金提供者,甚至同行等。

一个企业如果能让大家开心,上游客户就乐意给它供货,下游客户买了它的产品不抱怨,政府不抱怨,也不欠别人太多钱。其他人担心 还没有,所以有一件事是肯定的:没有力量想要改变这个行业。

对于投资来说,“不变”是最好的行业格局。只有当产业结构变化不大时,我们的投资逻辑才能被轻易确认。正如沃伦·巴菲特所说,“树林里的两只鸟,比手中的一只鸟还糟糕”。毕竟,我们是在投资确定性,而不是在不确定性上赌博。

那么,如果一个行业的一些相关方总是“不高兴”,会发生什么?

这种“不开心”会逐渐积累,最后以某种方式爆发出来。我们很难预测这次爆发的具体方式,就像秦始皇没有预料到一个叫陈升的人会在大泽乡造反一样。 (当时他想的是“胡杀秦”,就是北胡要灭秦,但最后还是他的儿子胡海做了件好事。)

但我们可以知道的是,权力会积累,变化会发生。我们的投资违约框架也将变得不稳定。

以房地产行业为例,在2020年“三红线政策”出台之前,购房者无疑是不爽的。 “一屋空六个钱包”的说法由来已久,消费者的压力可见一斑。

当然,也有人会说:“过去房价一直在涨,买房的客户很高兴!掏空六个钱包是怎么回事,客户掏空后很高兴,你怎么解释? ?”事实上,这个“快乐”并不是“快乐”。

用抬高商品价格的方法来让购买商品的顾客开心,因为他可以以更高的价格将商品卖给下一个家庭,这种“幸福”是无法长久持续的。聪明的读者会明白其中的原因,我就不用多说了。

同时,房地产行业的杠杆率一直很高,这让资金提供者也颇为挑剔。纵观所有实体经济行业,杠杆率比房地产行业高的少之又少。而当客户的“不爽”与资金提供者的“非常批评”交汇时,房地产行业的调整将不期而至。

你可以假设,如果房地产的价格不是那么高,甚至很低,比如房子的价格只有年租金的10到15倍(一线城市2022年这个数字是50左右)到 90 倍,2000 年到 2002 年大约是 10 到 15 倍),那么地方生产“三条红线政策”出台后会发生什么?

房地产公司可以快速出售他们的库存,更多的人可以买得起便宜的房子。或者即使消费者害怕房价下跌不买,也可以出租房子。每年10倍和15倍的市价比分别对应10%和6.7%的租金回报,足以偿还很多银行贷款和债券。本金和利息。不管怎样,事情都会好很多。

事实上,不仅在2021年左右的房地产行业,在很多行业中,我们都可以看到“有人不高兴”的情况。

比如2020-2022年的外卖行业,商家不爽,抱怨平台太贵;外卖骑手不爽,抱怨时间太紧,要闯红灯;顾客不太高兴,他们抱怨交货时间长,食物有时很冷,有时他们对食品安全持批评态度。不知外卖是不是无证小作坊做的;连资本投资人都不高兴,说公司烧钱太快了。

在火电行业,主要问题是环境污染,这让政府不满。在全球变暖的背景下,异常的天气越来越多,政府对碳排放的追求也越来越迫切,这使得碳排放量大幅增加的火电行业,让人倍感不爽。而这种不快也是新能源产业发展的重要推动力。

一战和二战期间,美国军火工业也受到“别人不高兴”造成的产业政策的严重打击。

第一次世界大战期间,欧洲战场如火如荼,而美国经济却蓬勃发展,因为大量武器可以出口到欧洲。这一时期,军火商的利润率也很高,导致股价大幅上涨。

到二战时期,资本市场开始有了“经验”,军火商的股票率先高价。然而,随着美军开始在各个战场上作战,公众对这种“士兵在前线流血,军火商在家里赚钱”感到非常不满。

当这种不快汇成社会洪流时,美国政府出台法规,极大地限制了军火商的利润空间。超低的利润率,加上此前定价过高的股价,导致美国军火公司的股票暴跌。

在《史记·火鸡传》中,中国历史上最精通商界的人之一范蠡非常重视让别人开心。

据《火骥传》记载,范蠡的经商之道被称为“与时俱进,不怨天尤人”。也就是说,关键是要抓住业务的机会,而不是要求下属努力工作和“996”。

不仅如此,范蠡,“19年三度赚了几千块钱,然后散落到穷人那里去和昆帝交朋友,这就是所谓的有钱人修行。”这意味着,19年,他三度致富,然后把钱分散到各地。与大家交朋友的穷人,就是所谓的“有钱有德的人”。这样一来,范蠡在做生意时不觉得难受,“不怪别人”,赚到钱后让身边的人都开心。做这样的生意,又会遇到什么不可逾越的逆境呢?

因此,投资这份工作,表面上似乎是基于财务数据和估值数据。再深入一点,其实就是了解商业社会。最后我们会发现,投资的源泉在于全社会的情况。至于做生意,只有让大家开心,才是做生意的长久之道,也是长久的投资之道。

(作者为九源清泉科技首席投资官)

责任编辑:李彤

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